三原县人民政府

解读：三原县中心城区城镇开发边界内个人自建房管理办法

各镇人民政府、城关街道办事处，高新区，县政府各工作部门、直属机构：

《三原县中心城区城镇开发边界内个人自建房管理办法》已经2025年6月17日县政府第8次常务会议研究通过，现印发你们，请结合各自实际，认真遵照执行。

三原县人民政府办公室

2025年7月1日

三原县中心城区城镇开发边界内个人

自建房管理办法

第一章  总则

第一条 为加强我县中心城区规划管理，规范中心城区城镇开发边界内个人建房建设，严格控制个人建房，有效遏制个人违法违规建房，提高城市品位，提升城市形象，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《陕西省城乡规划条例》《陕西省城市规划管理技术规定》《陕西省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》《陕西省住建厅关于加强农村村民建房管理的意见》《三原县关于深入贯彻落实省、市住建等部门<加强经营性自建房安全管理实施细则>的实施方案》等法律法规及政策文件，结合我县实际，制定本办法。

第二条 在中心城区内，农（居）民拆建、改扩建房屋的行为，必须遵守本办法。同时应符合《三原县国土空间总体规划（2021-2035年）》《三原县中心城区国土空间控制性详细规划》等规划文件要求。

本办法所称个人自建房，是指城乡居民自行组织建设的自有房屋（包括附属建筑物、构筑物及其他设施）。包括国有土地和集体土地上的个人房屋建设。

本办法所指的中心城区是指《三原县国土空间总体规划（2021-2035年）》划定的中心城区城镇开发边界范围内。（见附图）

第二章  规划与用途管理

第三条 中心城区范围内个人自建房按照“从严控制、分类施策、保障安全”的原则进行管理。

第四条 凡属下列情形之一的，不予审批个人自建房：

（一）位于中心城区国土空间控制性详细规划确定的城市更新范围内，或已通过县政府批准的城市更新项目实施方案的用地范围内的（含县政府已批准实施方案的棚户区改造项目）；

（二）土地已经征收、正在征收或计划征收的区域；

（三）位于历史文化名城核心保护区范围内的（符合历史文化保护规划和规定除外）；

（四）文物保护单位的控制区域；

（五）清峪河两岸（西起西郊水库，东至延西高速清河桥）50米范围内；

（六）占用高压供电走廊和压占地下管线、防洪排水设施的区域；

（七）高速公路及国、省、县道沿线控制区域；

（八）存在用地权属争议，或重大邻里用地纠纷未妥善解决的；

（九）不符合村民“一户一宅”政策的；

（十）中心城区范围内不得新建居民自建房；

（十一）国家法律法规及政策规定其他不得批准的。

第五条 个人自建房用地在规划中为公共管理与公共服务用地、交通运输用地、公用设施用地、绿地与开敞空间用地等公共服务及基础设施用地的，经征求相关职能部门意见，未纳入三年内实施计划的，可按照不超过1-2层过渡性住房审批，远期须服从规划管控要求。

第六条 本办法划定的城镇开发边界内个人自建房不予审批区域和允许审批区域实行年度动态更新管理。

第七条 个人已取得国有土地使用权尚未建设且按照本办法规定禁止建设的，经土地使用权人申请，县自然资源局报县政府批准后，按照市场价给予补偿并收回土地使用权。

第三章  建设管理

第八条 个人自建房层数、高度、退距、风貌的管控，居民建房应符合以下要求：

（一）建筑层数及高度：结合我县实际，对我县中心城区内自建房的高度及层数分为以下四种情形进行规划管控：

1.历史文化名城保护区

依据《三原县历史文化名城保护规划（2021-2035年）》规定：文物保护单位范围和建设控制地带内的建筑层数不超过2层，高度控制为7米（檐下高度）以下；宏道书院建设控制地带建筑层数不超过3层，高度控制为10米（檐下高度）以下；历史文化街区内核心保护区街巷两侧建筑层数不超过2层，高度控制为7米（檐下高度）以下；历史文化街区的建设控制地带范围内建筑层数不超过3层，高度控制为10米（檐下高度）以下；历史文化街区周边地块的建筑高度，环绕此街区，凡新建建筑层数不超过4层，高度控制为15米（檐下高度）以下；沿城墙建筑高度控制，除各级文物保护单位、历史建筑和传统风貌建筑之外，沿城墙控制线20米范围内的其他建筑层数不超过2层，高度控制为7米（檐下高度）以下。同时应严格执行《三原县历史文化名城保护规划》中规定的其他建筑层数、高度控制要求。

2.沿城市道路两侧自建房区

为确保城市设计美学要素，同时考虑到自建房存在的质量安全隐患等问题，沿城市道路两侧自建房区高度及层数规划管控如下:城市道路（12米≤红线宽度≤18米）两侧自建房层数不超过2层，高度不超过9米；城市道路（18米＜红线宽度≤26米）两侧自建房层数不超过3层，高度不超过13米；城市道路（26米＜红线宽度≤33米）两侧自建房层数不超过4层，高度不超过16米；城市道路（33米＜红线宽度≤42米）两侧自建房层数不超过5层，高度不超过20米。

3.沿城市规划道路、绿地两侧、清峪河两岸自建房区

为严把规划关，确保城市街道风貌的可控性，对未建成的城市规划道路、绿地两侧自建房原则上不予以规划审批，确因特殊情况需建设的自建房，规划管控层数为不超过2层，高度不超过7米。同时清峪河两岸50米之外至100米范围内为生态过渡区，建筑层数不超过2层，高度控制为7米以下。

4.背街小巷区

因该区域住户集中，门前屋后相连，自建房之间在采光、消防间距、安全间距等方面存在较多问题，同时考虑到今后的旧城改造更新问题，因此对该区域自建房的规划管控层数为不超过2层，高度不超过7米。

建筑层高和总高度应与相邻建筑相协调，屋顶的楼（电）梯间或其他局部突出屋面用房建筑面积不超过屋面面积1/4，高度不超过3米时，可不计入建筑管控高度和层数。平屋顶建筑高度应按室外设计地坪至建筑物女儿墙顶点的高度计算，无女儿墙的建筑应按至其屋面檐口顶点的高度计算。屋顶采用坡屋面形式的，坡屋顶高度不得超过顶层高度的三分之二；坡屋顶建筑应分别计算檐口及屋脊高度，檐口高度应按室外设计地坪至屋面檐口或坡屋面最低点的高度计算，屋脊高度应按室外设计地坪至屋脊的高度计算；当同一座建筑有多种屋面形式，或多个室外设计地坪时，建筑高度应分别计算后取其中最大值。

（二）建筑退界及间距：建筑物地上凸出部位应后退城市道路规划红线最小距离1.5米；建筑周边宜留采光、通风、落水等空间，建筑退界距离及建筑间距必须征得四邻协商同意。

个人建房地下空间建设，需退让用地红线距离不小于3米。

（三）建筑消防通道：房屋建设周边有宅间道路或消防道路（包括规划消防道路）的，不允许侵占现状道路（包括地面侵占及地上空间侵占）或消防道路。

（四）建筑风貌：个人自建房建筑立面、色彩和整体风貌应符合城市风貌管控等有关规定，且必须符合中心城区控制性详细规划以及城市设计、街景设计等相关规划的要求。历史城区范围内个人自建房建筑外观应体现地域特色和文化传承，满足历史文化名城、历史文化街区保护规划相关要求，维持现状传统风貌或与传统风貌相协调。

建筑色彩应运用本土建筑色彩，如青灰色、浅米色、白色、木色等；建筑的主要色调不应超过三种；同一地段内同一组建筑主体色调要协调统一，符合所在街道建筑物外立面风貌总体规划要求；不宜选择与周边环境既有建筑有较大色差的色彩。

屋顶的楼（电）梯间或其他局部突出屋面用房建筑风貌应与整体建筑统一，且在不影响自身功能的情况下须用栅格或其他材料进行外观装饰，增加建筑亮点。原则上不允许擅自在个人自建房屋顶搭建彩钢瓦、阳光房等建（构）筑物，建议使用新型防水、隔热材料进行屋顶防水、隔热处理；确需特殊原因需搭建屋顶防水、隔热层等建（构）筑物的需向县自然资源局提交建设方案，经县自然资源局审查符合要求的，申请人在县城乡管理执法局备案后方可建设。

第九条 申请拆建、改扩建个人自建房的，按以下程序办理：

（一）申请人填写个人建房建设工程规划许可证申请表（县自然资源局领取），并经四邻签字同意；县自然资源局工作人员现场踏勘，提出规划要求，申请人按照规划要求设计个人自建房报建图纸（图纸需由专业人员设计）。

（二）申请人需提交以下材料：

1.个人自建房建设工程规划许可证申请表；

2.申请人身份证复印件；

3.不动产权证复印件（属集体土地所有权的需提供所在村“一户一宅”证明原件）；

4.个人自建房报建图纸（含建筑总平面图、单体平面图、立面图和剖面图；在单体平面图中注明每层建筑面积，在立面图中注明外墙饰面材质及颜色；三层以下（不含三层）个人自建房可以自主设计或委托具有相应资质的单位出具房屋设计图，三层以上（含三层）个人自建房应委托具有相应资质的单位出具房屋设计图）；

5.按照相关规定交纳的城市基础设施配套费回执单。

（三）经县自然资源局对申请人提供的资料进行审核，符合相关规范要求的，县自然资源局在三个工作日内核发建设工程规划许可证。

（四）申请人在取得个人自建房建设工程规划许可证后，应及时在县城乡管理执法局进行拟拆除建筑备案等手续。

（五）申请人拆建、改扩建自建房时，应严格按照报建图纸进行建筑定位、放线工作，并经县自然资源局、县城乡管理执法局共同验线后方可继续动工建设。

（六）房屋竣工后，申请人应向县自然资源局申请规划验收。经核实符合规划许可要求的，县自然资源局出具规划验收意见。申请人凭验收意见及相关材料在县不动产登记中心申办不动产权证。经核实不符合规划许可要求的，但具备整改条件的，整改通过规划验收后再行办理不动产权证。不具备整改条件的或未经规划验收的不予以办理不动产权证。

（七）个人所建房屋层数与原规划审批层数不一致时，由房屋所有人向县自然资源局提交规划变更申请和房屋安全鉴定报告，县自然资源局依据本办法第三章第八条规定的房屋层数、高度、退距、风貌的管控要求，对新建房屋进行规划验收，并及时将房屋验收成果向县住建局、县城乡管理执法局等部门进行备案。

第十条 个人自建房属于C级危房，需要对房屋承重结构加固维修的，应当向镇（街道）提出房屋加固维修申请，经镇（街道）批准后维修。镇（街道）应在房屋维修施工前将房屋安全鉴定报告、加固维修设计文件等报县住建局留存，县住建局应加强房屋加固维修施工安全指导、监管。

第十一条 个人自建房所有权人为房屋使用安全责任人。房屋所有权人下落不明或者房屋权属不清的，房屋使用人或者管理人承担房屋使用安全责任。房屋使用安全责任人承担下列房屋使用安全责任：

（一）不得擅自加层或者拆改房屋主体承重结构；

（二）不得擅自改变房屋用途；

（三）对房屋进行日常安全检查、维护和修缮，及时消除安全隐患；

（四）发现严重安全隐患的，及时向居民委员会、村民委员会报告，并采取暂停使用、疏散人群、设置警示标志等应急措施；

（五）保障房屋消防安全；

（六）法律、法规、规章规定的其他责任。

用作经营的个人自建房，还应当遵守以下规定：

（一）应当取得与经营业态要求相符合的房屋安全鉴定合格证明或者根据经营业态要求改（扩）建、重建后的竣工验收合格证明。

（二）符合经营场所应当具备的消防安全标准。

第四章  监督管理及法律责任

第十二条 县自然资源局、县住建局、县城乡管理执法局、城关街道办、渠岸镇政府等单位应当加强中心城区开发边界内个人自建房管理，并按照各自职责实施管理。

城关街道办、渠岸镇人民政府依据村庄规划做好中心城区城镇开发边界外个人房屋建设业务指导、规划审批、日常监管、违法查处等方面的工作。

县自然资源局负责做好中心城区城镇开发边界内个人房屋建设业务指导、规划管控、规划审批等方面的工作；负责对私自扩大用地面积、扩大建筑规模和违反规划三种类型的违法行为进行认定。

县住建局负责指导中心城区城镇开发边界内各镇（街道）严格按照相关法律法规要求，加强个人自建房建设质量安全监督管理。

县城乡管理执法局负责对中心城区城镇开发边界内的各类建设项目进行监督检查和私搭乱建日常巡查监管，及时报告、制止和依法查处、拆除违法违规建筑。

第十三条 任何单位和个人都有执行规划的义务，并有权对我县个人自建房屋建设规划管理工作提出建议，进行监督，对违反规划的行为进行检举和控告。

第十四条 县相关部门和镇（街道）、村（居）委会的工作人员，为违法建设提供服务或办理相关手续的，依法依规依纪追究相关责任人责任；在个人自建房屋规划建设管理和审批工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法依纪从严追究相关人员责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章  附 则

第十五条 本办法出台之前，建房资格经有关镇（街道）组织的联审联批会议审核通过的，可以依据本办法执行。

其他各镇的城镇开发边界内个人自建建房参照本办法执行。

第十六条 本办法自公布之日起执行。

附件：三原县中心城区城镇开发边界范围